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的双巴近50北万米，人的生房西现馆小，也会产生政落性的的的缩我人
以以上四方面因素在今后十几年会迅瓶淡出。
一是城市化率增长放慢。在
米水十几年稻以现在的60%大致张到170%，包之，农行化华的上开编路天花
我现歌，城市人口地建饮總，还要經拜增长10%、20%港不所他的，我和的大
口红利也会淡出。
二是(日城改造总量诚少。经过 20 年的城市改造,旧城改造
大拆大建的状况会还步谈出，总最会大规換成少。三是人妙性房而积旅大不
瑞加。当的我国人均生房面积已经达到近50平方米,因煙家庭住所结物性政
海的婴求还湖降到较低水平。尽管还会有，但只是局都结构性的，而不起总体
性的人均住房不够。四是住房顾量提商。2012年，住建部下发了一个关于住
宅和写字楼等各种商品性房壓的建筑质最标谁,把啄来中国住宅商品房30年
左右的安全标准提升到了至少70年，甚至100年。这意味著从2010年以后。
新建造的各种城市商品房，理论上待合质量要求的话，可以使用70年到100
年,这也就是说老城市的折1日改造量会大量诚少。假设这个城市有 10亿平方
米的房子，如果投 30年计算，那么每年会折旧三十分之一，差不多3000万平
方米要拆了重造。现在如果变成了 100年，每年的折1旧平均也就变成 1 000
万平方米了。从以上这四个趋势来说，在今后十几年的长周期里，中国房地产
每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房凌工销售交易量的时代结束了。 2018
年比 2017 年只增加了 1.8%就是一个信号。因为刚才说了从1998年到2008
年,每年增长 25%左右,三年能够翻一番，十年翻了三番。2008 年到2012年
期间，每年增长 15%左右,五六年翻一番。2012 年到2018-年,大体上维特在
6％一7％的区间，增幅进一步 下降,2018 年增长率量下降到10亿平方米以下。
天城的的城市，还是小城市、区县坡市，这文址金的不发。四丽环地。？
个建设量、生产量主要体现在三个热点地方。
-个是中心城市。所调中心城
•路治空城的沙商分 也行区坡中心城市游的：一在路下維金地地大州之么心
商每我和心城市深奶，我二个此足大都市圈。超级大城大瓶州会托成城的的
城后路里的那些中小城市会成为房地产发展热点。 鲜三个热為地区足城而解
我后牌理的大中型城市往往也会是今后十几年房地广不发的热点。我们画家、
自在 50万以下的城市四小城市-50万-100万的叫1中翠城市，100 万--500万的
愿大型城市，500万-1000 万的口特大型城市，11000 万以上的i超级大城市。
一是聚焦在街会城市、中心城市。 省会城市里有一批已经过了 1 000 万人
回的超级大城市，t如灯州、济南、扰州、南六、合肥、武汉、成都、西安。有造还
会向11500 万、2000万发展。有些省会城市现在是 500 万、600 万，以后可能
往1000万的方向走。这里面有一个什么动力呢？中国各个省的省会城市大
体上发展规律都会遂循“一二三四”的還舞。所谓“一二三四”，就是这个省会
城市往往占有这个省土地面积的 10%不到，一般是5%—10%;但是它的人口
一般会等于这个省总人口的 20%;它的 GDP 有可能达到这个省总 GDP 的
30%;它的服务业，不论是学校、医院、文化等政府主导的公共服务，还是金
融、商业、旅游等市场化的服务业，一般会占到这个省总量的 40%。比如郑州
现在是 1000 万人口,1万亿元的 GDP，，个三甲医院，30 多万名大专院校在
校生,尽管有一定的规模，但是与河南省省会城市应有的“一二三四”功能相差是1.8％。我讲这段话的意
思是，今后十几年的房地产业发展趋势，不会是17亿平方米、18亿平方米、20
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发表于 2022-2-8 18:57:02