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居面租，租优出租饮每年 15%，相当丁才終南向头房者商息报的
高利货,这样形成了开发贷。
紅到人给你施工，让施工镇位招投标的时烧必视街统地工，不给利县的。
经在所有达种运行在网地产正游、版殘间上，不念些现然金維街裂物的你
成一海会麻很经的钱。但是-一旦边間期没生，洗金回绝不到位，资金绝所子
我利原的众做会使他路楼，所以有很多房地产面一到逃問期、经济下行、房天
就街各方面困难的时候，就会出何题，焱金链断裂情况就像地雷一样地一个人
爆炸，这样的现象是必须解决掉的。
我们看全世界房地产商都不是这样的。香港房地产业算中国房地产业的
发源地，(但是香港房地产企业平均负货率一般在30%左右，它同样爽楼花，它
同样跟银行贷款，但是它有更多的白有资本，自己账的利润放在里面形成的净
资产有60%-70%。香港房地产商跑到内地来，是不是负倾率变得很高呢？
没有，你们可以丁解一下整个香港房产商在内地的房地产法人，一般负债率也
就在 40%，没有出现我们所讲的 80%，那是企业文化、企业的制度、企业的规
定。所以,内地的房地产商要改变自己的行为。Rsis。土地批组的商饮倾冰就会战心。
二是预售规花。
一般別鬆政多层公
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哪大租饮。而提用长期你饮的病利)照的方式状租织，这边租坛的很開运不的
我利感，玩金維一斷就会冠致破产的。加跟租我的产买用丁我不的能式。用
宁就本的形式以后，长期出租，租金又以 RETT、的方式参与直校略玩，这饭手
二种密本形态的还转。并且区別于商业银行我款。这就解群了为什么香港有
那么多的 REITs-金业。由此可见,中国房地产的商做纺经营做式必然在今后
十几年得到彻底的改变。负做率一定会从 80%降到50%以下，在 40%-50%
之间。
第六•房地产企业的经营模式会发生变化。整个中国的房地产业在过去
几十年里，就像大皮包公司一样不断 买地造房。造了房子以后就紧赶慢赶地
把自己 20 万.50万平方米的楼盤尽快股手实#。韭路快的流水。卧恒它都做
好了，工程保质量，其实也很可怜。大家有时候觉得中国级富的人、最发機财
的人就是房产商，认为房价张了 10倍，那么房产南不是富得流油了吗？其实
我觉得这里面是
一种想当然的识解。由于房产商像贸易公司一样快进快出、
大周转的商务模式，一手进一手出,比如造了 50 万平方米,当时的造价每平方
米成本是1 万元,销售价格是 1.2 万元或 1.3万元,扣掉一切成本有 15%回报
的话,可能已经是一个比较好的结果了。近十几年，要说中国房价张了八倍也
好,十倍也好,最高兴的是买下这 200 多亿平方米房子的老百姓们，差不多有
一亿多户居民。不管你是 5年前买的、10 年前买的还是 15 年前买的，反正这
些人都享受了这十几年房地产的发展,大家都很高兴,尽管这个房子大家是自
己住的，大部分 买房者并没有把房产增值的钱套现，但算算账心里也高兴。
在今后的十几年，新常态下、新时代的房地产格局下，房地产企业高负债
情况会发生根本的转变。一是土地批租债务。买地的钱会得到管控，国家 15
年前就有制度，房产商买土地，土地批租的钱必须是自有资本，但是这十几年
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发表于 2022-2-8 18:59:06