笑到枫之谷的三大特征

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平檢，优个会大味，也小会大张。
陽她产有一-个现象就是房地产商、房地产开发企业数派是世界之
一大政据，这国2018年50个州的工爾球记理、注胁分地心开发
,居他产企址。这也起过去十几年的地产大发服饰比张的一个機门的、身能的
效应，
•国的好地产面有三大特征。年一一，房地产金业我。败、心。大到上万2
元规機，小到几百万元规校，各种各样杂七杂八的。第二，层层發器。比么
不大防地产公司在菜个省注册以后，要到共他各个省去开发，它会在二三十么
我的市心城市注册一个省级开发公司,然后这个公司到了各地市州,中国者
400 多个地市州，它如果都去搞开发，在400多个地市州又各注册一个公司
地市州的公司面对着2000多个区县,它在县委、县政府的激动下又会去注册
一个公司。你在我这里注册公司，你的 GDP、你的税收都算在我这里，地方政
府也希望这么干,所以我们中国，最大的五家开发商，不管是万科还是万达，都
有几百个子公司，这些子公司都是国内法人的子公司,所以层层發叠。第三，
空壳公司多。我看了一下数据，9 万多个房产企业中，排名在前的 15%大开发
商在去年的开发，实际的施工、竣工、销售的面积，在17亿平方米里面它们可
能占了 85%。意思是什么呢？15%的企业解决了 17 亿平方米的 85%，就是
14亿多平方米,剩下的企业只干了那么2亿多平方米,万个可能还太。
居品地广的整湖吸蓝路假地，仁会以三个力面上场小。我一不。的和石业
合波性的分布：这就在车级上女信;子、孙公司总最上落物。我一个生路很
居的，过去达些行。电不公动的时设门地很低。人西不久的成终流公的生准
-在然的时惯，又不理西注销。这足我们以人的工商路记的一种放志。今后。这号
福的路理会加路，年检酒不过的就注销，不夹跳生龙，没行业务最。三年没名路
收、没有业行址、没有建没最的自然就取消了。節三个，房产企业我行。款展
箱当一都分房地广商在市场观換缩小，一些城市里房地产业务發退的信说下
它会主动转行，不锅房地产了。搞别的專情去了,接着就是收购派井莓。这几
方面足构成房地产开发企业数量大幅下降的重婴原因。
第五,房地产开发商的总体负價率将大福下降。中国房地产、房产商的负
债率是世界之最。中国的房地产企业，我刚才说。万多个，，万多个房产商的
总负债率 2018 年 是 84%。中国前十位的销售规模在1万亿元左右的房产
商,它们的负價率也是在 81%。整个中国房地产开发棋式是大规模的拉建、
大规模的贷款，净资本极低，便贸易公司、流通公司一样在周转，运行的模式表
现在土地批租、开发建设、销售预售三个环节都是高负價运行。
首先是买地的钱，基本不餐自有资金，而是靠货款融资。买地的钱,银行
信托在后面堆者，10亿元的地拍卖成20 亿元,后面跟着的是银行的钱，所以
开发商能把它炒上去，不受自己有设有钱的影响，手是就会把地价炒出翻一
番,地价炒得越高,开发商原有的储备地价值也越高，资产信用就更高，所以开
发商对地价炒高，有恃无恐。这是-
一个现象，就是买地華融资、筆贷款。有大量的空壳公司。
空壳公司在不景气的时候是空壳,一到狂热的时候就出现乱集资、乱炒地、乱
发展的现象，所以中国房地产商不仅仅是企业户数多、层层叠叠，更是杂七杂