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十几年国地一开处交易年建的规提不我理形;正年以后四以者
城市三个热点地区。
不会大张，也不会大跌，防价的职均增长批粉低工领下 CDP的物长最
至能了 10位以上。总的来说，特别热的城市家庭收人、304、,10 年不吃不
卖不了一套房，房的收人比思很病的，与世界比欲状说是假商的。但尼铁金的
而方，我们的房价收人比现在是，倍多。沿海地区的热点城市到了三+几g
40信。 美田、欧洲一般是4--5倍，就全国而言，我们比人家商了一位。谢这
段话的意恩就是过去十几年，中国的房价跟房地产的开发量、生产最是相同的
趋势，都是五年翻一番、十年翻两番、十七八年翻三番的状态。
支持这个快态的原因是什么呢？大体上有三条，任何通货膨账、任何物公
涨落总是跳不出这三个原因。
第一个原因就是商品的供求关系。供不应求会涨价，供过于求会跌价。
我们可以说过去十几年、20年，中国房地产是供不应求的，人均住房面积从10
平方米往 20 平方米、30 平方米、40 平方米的这个过程是短觖经济下的补短板
的过程，所以强烈的改善需求支撑它越造越多。在越造越多的过程中还供不
应求,就造成房价不断往上涨。
房价上升的第二个原因当然和货币有关，通货膨帐是货币现象。中国的不超级著水池，使得整个社会商品的物价指数增长平物，但房价出
第三个原因就是-
一个国家房地产的价格也会受外部影响、受汇率影啊、受
（城这的买力路啊。当然地含登國际經济危机的啊击。比加美圖网地子大旅為
配时政，炎四经济好，為然地会地动性界经济一-起往上走：美園的现金照他和
我出现汇#大瓶選的起伏，也会給中国市场带米神古。中国经济销长的近后
世会政引1外资投资或购买中国的房地产。
讲这一段、我的無思就是说物价、房价是和这三个因蒸相关的，我们过去
十几年房地产翻两番、翻三番的价格是和这三个现很综合在一起产生的。
根据这个观点预测未来，在房地产供求关系方面,尽管局部也还会有供不
应求，但是总体来看，供不应求的时代结束了，巴经进人到总最过剩的阶段。
局部米吞，菜个发展热点。供不应求还会出现，但总体来看供不应水造成房价
上升、推动房价上升的动力已经下降了。
从通货膨账看，我国 M2 已经到了 190 万亿元，会不会今后十年M2 再翻
两番？不可能，这两年国家去杠杆、稳金融已经做到了让 M2 的增长率大体上
等于 GDP 的增长率加物价指数，这几年的 GDP 增长率百分之六点几,物价指
数加两个点，所以 M2 在2017年、2018 年都是八点几,2019 年1一6 月份是
8.5%,基本上是这样。M2 如果是八点几的话，今后十几年，基本上是 GDP 增
长率加物价指数，保持均街的增长。如果中国的 GDP 今后十几年平均增长率
大体在 5%一6％，房地产价格的增长大体上不会超过 M2 的增长率，也不会超
过GDP 的增长率,一般会小于老百姓家庭收人的增长率。总之,中国的城市
化还在发展过程中，城市化率还有 10%增长空间。城市群、大都市圈、国家中
心城市、超级大城市还在发展中,中国不存在房地产价格大幅下跌的可能性
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发表于 2022-2-8 18:58:07